La SCI (Société Civile Immobilière)
La SCI qui signifie Société Civile Immobilière, est un terme qu’on utilise pour désigner l’ensemble des sociétés civiles qui ont un objet immobilier. C’est le cas par exemple des sociétés d’attribution, des sociétés civiles de placement immobilier, des sociétés civiles de construction, etc. D’autre part, le terme SCI pourra également être utilisé pour désigner l’ensemble des sociétés civiles propriétaires d’immeubles réservés à l’usage d’un ou de plusieurs associés ou destinés à la location.
Les avantages de la SCI (Société Civile Immobilière)
Il peut s’avérer très essentiel de créer une société civile immobilière (SCI) dans certains cas afin de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et de prévoir dans les meilleures conditions sa transmission. En gros, la SCI est un très bon outil de stratégie patrimoniale surtout pour faire face aux impôts. Toute fois, pour pouvoir bien profiter des avantages de la SCI il faut connaître ses inconvénients dont ceux liés à l’indivision qui survient à la suite d’un décès lorsque le patrimoine du défunt devient la propriété indivise de ses héritiers. Sinon en dehors de cela la SCI a de nombreux avantages que nous allons tenter d’énumérer tout au long de ce petit exposé.
La Fiscalité d’une SCI
Le fait de constituer une SCI permet, certes, de bénéficier de quelques avantages aussi bien au niveau juridique que fiscal, mais cette forme de société ne fait pas non plus échapper à l’impôt. Ainsi, la société doit quand même se soumettre à quelques obligations fiscales, comme la CRL ou Contributions sur le Revenus Locatifs lorsque les biens de la société sont loués, ou encore la CET ou Contribution Economique Territoriale. Les associés peuvent aussi être soumis à des impôts relatifs aux revenus perçus à travers la société, que ce soit de l’impôt sur les revenus ou de l’impôt foncier. En outre, lors d’une cession de parts sociales, un impôt sur les plus-values est aussi prélevé, lorsqu’il y en a.
La SCI de location
La SCI de location est la forme de société civile immobilière la plus courante. Il s'agit d'une SCI qui a pour objet d’acquérir et de gérer un ou plusieurs immeubles en vue de les louer à des tiers ou de les mettre à la disposition des associés. La SCI de location est assimilable à une association de plusieurs personnes désirant réaliser une acquisition, mais qui ne peuvent pas ou ne veulent pas le faire toute seule. Cette forme de société présente plusieurs avantages, d'autant plus qu'elle peut bénéficier des avantages fiscaux pour investissement locatif apportés par le dispositif Robien ou Besson. Par ailleurs, il est plus facile de transmettre les parts d’une société plutôt que de transmettre une partie d'un bien immobilier réel.
Les associés d’une SCI
Une société civile immobilière est créée à l'initiative d'au moins deux associés. Selon la loi, la part des associés dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se détermine par la proportion de sa part dans le capital social, la part de l’associé qui n'apporte que son industrie est égal à celle d'un associé qui a le moins apporté, sauf stipulation contraire dans les statuts. Toute personne physique ou morale peut devenir associé d’une SCI, mais des dispositions particulières doivent être adoptées par certaines personnes pour les mineurs, les majeurs protégés ou les époux. Pour devenir associé dans ce type de société, il faut apporter une contribution dans la constitution du capital lors de la création ou acheter des parts si la société est en cours de vie. La cession de la totalité des parts détenues entraîne la sortie de l'associé dans la société, mais il faut respecter les conditions y afférentes.
Avantages et inconvénients d’une SCI
Une SCI ou Société Civile Immobilière est une société qui a pour but d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers en vue d’une location, d’une mise à disposition gratuite ou d’une vente. Ce type de société présente plusieurs avantages sur le plan juridique, comme la facilitation de la transmission de bien, l’allègement des procédures de donation ou encore l’aisance de l’acquisition et de la gestion d’immeubles. En plus, plusieurs avantages fiscaux peuvent aussi être obtenus, comme l’exonération d’impôt sur les plus-values lors de la cession de parts détenues pendant plus de 15 ans, la déductibilité de certaines charges et bien d’autres. Cependant, une SCI peut aussi avoir quelques inconvénients ou quelques contraintes en rapport avec la création et la gestion d’une société, notamment les diverses obligations.
La création d’une SCI
Le fait de créer une SCI peut être très utile pour plusieurs raisons dont la gestion d'un patrimoine à titre personnel ou professionnel. Par ailleurs, elle permet à plusieurs personnes de détenir un bien commun, qu'il serait difficile à acquérir en réalisant les opérations séparément. Pour créer une société civile immobilière, plusieurs formalités doivent être remplies tout en suivant une procédure bien définie et en fournissant des documents bien précis. Les fondateurs de ce type de société peuvent choisir entre différents moyens et procéder à la création proprement dite, mais avant cela, il est important de bien déterminer si le fait de fonder une SCI est réellement avantageux.
La gestion d’une SCI
Une SCI est une société comme une autre et elle a donc besoin d’un ou de plusieurs gérants pour fonctionner normalement. Toutefois, selon la forme de la société, les fonctions d’un gérant peuvent différer, de même que la méthode de nomination ou encore ses pouvoirs. Malgré cela, les responsabilités d’un gérant de société sont à peu près les mêmes, quelle que soit la forme de la société, sauf si les associés prennent des dispositions particulières concernent le gérant. Ce dernier peut recevoir une rémunération ou non selon l’importance de ses tâches et le temps qu’il doit consacrer à la société ainsi que l’envergure de celle-ci.
Le capital d’une SCI
Une SCI est avant tout une société, c’est-à-dire un groupe d’individus qui sont reliés par un projet commun et qui ont un même objectif. Pour constituer une société, chaque individu du groupe doit apporter une contribution et l’ensemble de ces contributions va constituer le capital social. Pour une société civile immobilière, aucun minimum de montant n’est requis et selon le type de SCI, le capital peut être modifié ou non, mais même dans le cas d’une possibilité de modification, plusieurs formalités doivent être effectuées. Ainsi, certains types de sociétés civiles immobilières fonctionnent avec un capital fixe, mais d’autres disposent d’un capital variable.
La SCI de jouissance à temps partagé
Une société civile immobilière peut avoir plusieurs raisons d’être et la SCI de jouissance à temps partagé a un objet particulier qui est de mettre un bien immobilier à la disposition d’un associé pendant une durée déterminée. Cette forme de société est également appelée multipropriété étant donné que les associés sont tous propriétaires du logement acheté via la société et ils ne sont donc pas de simples locataires. Le droit de jouissance de chaque associé est généralement proportionnel au nombre de ses parts, sauf en cas de dispositions particulières énoncées dans les statuts ou dans des actes séparés. Durant son temps de jouissance, un associé peut disposer librement du logement et il peut même le louer à d’autres personnes pour obtenir des revenus.
La SCI de construction-vente
Une SCI classique est créée dans le but d'acheter un ou plusieurs biens mobiliers et de les gérer, mais elle ne permet pas de construire ou de vendre. Par contre, une SCI de construction-vente autorise ces dernières opérations. Ce type de SCI permet donc d'exiger une construction et de la reprendre immédiatement dans le but de réaliser des bénéfices intéressants. En plus de cela, la Société Civile Immobilière de construction-vente n'est pas assujettie à l'impôt sur les sociétés, mais ce sont les associés qui subissent l’imposition. Toute personne physique ou morale peut devenir associée de cette société du moment qu'elle ait libéré ses apports.
La SCI à capital variable
Une SCI à capital variable est, comme son nom l'indique, une SCI dont le capital peut être modifié à tout moment, sans avoir besoin de procéder à des formalités de dépôt et de publication des actes. Ce capital peut être augmenté indéfiniment, mais par contre, il ne peut être inférieur à 10 % du capital de départ. Cette forme de Société Civile Immobilière offre une plus vaste liberté aux associés de pouvoir intégrer ou sortir de la société, en fonction de ses besoins ou de sa situation. Pour constituer une telle société, il faut au moins deux personnes physiques ou morales, mais qui ne disposent pas du statut de commerçants.
La SCI familiale
Une SCI ou Société Civile Immobilière est une société dont le but est d’acheter, de construire ou de gérer un ou plusieurs biens immobiliers afin de les louer ou de les mettre à la disposition des associés. Ces derniers deviennent copropriétaires de la SCI en achetant des parts sociales ou en créant même la société. Une Société Civile Immobilière familiale, comme son nom l’indique, est une société dont les associés font partie d’une même famille et cela peut être un couple, avec ou sans leurs enfants, ou encore des frères et sœurs. Cette forme de SCI a pour but de faciliter le partage des biens lorsque cela est nécessaire, comme lors d’une séparation ou lors d’un décès. En plus, cette société présente plusieurs avantages fiscaux non négligeables lorsque les conditions requises sont respectées.
La SCI d’attribution
La Société Civile Immobilière d'Attribution ou SCIA est une SCI qui a une forme particulière et un objet spécifique. En effet, selon l'article L 212-1 de la loi du 16 juillet 1971, la SCIA a pour vocation l'acquisition, la construction d'un ensemble immobilier en vue de sa division par fractions, destiné à être attribué aux associés en propriété ou en jouissance. Son objet est donc limité à la construction, à la gestion ou à l'entretien d'un bien immobilier qui comporte une ou plusieurs tranches. Il faut noter que la SCIA est amené à être dissoute une fois que les tranches auront été attribuées aux associés.
Les statuts d’une SCI
Une société civile immobilière est créée à l’initiative d’au moins deux personnes dans le but d’acquérir des biens immobiliers et de les gérer, mais d’autres objectifs peuvent exister selon la forme de la société. En tout cas, quelle que soit cette forme, la création passe d’abord par la rédaction des statuts. Il s’agit d’un document qui regroupe un ensemble de textes visant à régler la situation des associés, leurs droits et leurs obligations. Sa rédaction peut être faite par les associés eux-mêmes ou par un juriste, mais des mentions obligatoires doivent y être insérées ainsi que d’autres clauses qui peuvent être nécessaires pour le bon fonctionnement de la société.
