Sur le plan juridique, le fait de constituer une SCI peut être très avantageux. Tout d’abord, pour la transmission d’un bien, il est plus facile de transmettre des parts sociales plutôt qu’un bien réel, surtout si ce bien doit se partager entre plusieurs personnes. Ainsi, les parts subissent juste un transfert de propriété et elles peuvent immédiatement faire l’objet d’une cession, à condition que les statuts de la société l’autorisent. En cas de donation, l’existence d’une société civile immobilière pour la gestion du bien à donner constitue aussi un avantage. En effet, pour la donation d’un bien réel, des droits de donation doivent être payés et ils doivent se baser sur la valeur du bien sans tenir compte des éventuels passifs qui peuvent exister. Par contre, si le bien est donné via une SCI, les parts sont aussi frappées de droits de donation, mais en tenant compte des passifs de la société. Pour un couple qui veut acquérir un bien immobilier, la réalisation de l’opération à travers une société devient plus simple, principalement lorsqu’il y a séparation, comme un divorce ou un décès. Dans cette situation, les parts sociales sont plus faciles à gérer et peuvent être cédés ou transmis à d’autres personnes sans grande difficulté.
Une SCI peut aussi faire bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Tout d’abord, les associés peuvent choisir d’être soumis à l’impôt sur le revenu ou de payer l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, les associés agissent en tant que particulier, tandis que dans le second cas, c’est la société qui est imposée. Il est possible de choisir le moyen qui a le plus faible taux pour payer moins. Par ailleurs, si la société enregistre des pertes, ces dernières peuvent être déduites des revenus des associés jusqu’à une certaine limite. Par ailleurs, si des plus-values sont enregistrées lors d’une cession de parts, l’opération est exonérée d’impôt sur les plus-values si la revente se fait après 15 ans de détention. D’une manière générale, la valeur d’une part subit une décote de l’ordre de 10% par rapport à la valeur des biens que la société possède. Cela part du principe que les parts sont plus difficiles à vendre que le bien lui-même. Cependant, cela peut donc faire diminuer l’assiette de certains impôts, comme l’ISF ou Impôt de Solidarité sur la Fortune ou encore dans le calcul de divers droits à payer lors d’une transaction.
Le principal inconvénient d’une SCI est le fait que les associés sont responsables des dettes de la société, mais s’ils vendent leurs parts sociales, du moment que les dettes aient été contractées durant la période où ils étaient encore dans la société. Un créancier peut donc poursuivre un associé jusqu’au remboursement total de ses dus. Toutefois, avant de se tourner vers les associés, il doit d’abord utiliser tous les moyens possibles pour effectuer le recouvrement. Par ailleurs, il ne faut pas oublier qu’une société doit donc faire face à un fonctionnement assez lourd. En effet, il faut nommer un gérant, tenir une comptabilité régulière et se soumettre à diverses obligations qui n’auraient pas eu lieu d’être sans la création de la société. En outre, les associés sont des détenteurs de parts, mais ils ne sont pas propriétaires des biens immobiliers acquis par la société. Ils ne peuvent donc pas affecter en hypothèque un bien figurant dans le bilan d’une SCI. Par contre, il peut mettre ses parts en garantie si toutefois son bailleur l’accepte. Un autre inconvénient de la société civile immobilière est le fait que les parts soient plus difficiles à vendre qu’un immeuble. En effet, les acquéreurs cherchent plutôt un logement pour pouvoir en jouir. Quoi qu’il en soit, un groupe de personnes doit bien réfléchir et évaluer les différents avantages et inconvénients d’une SCI avant d’en créer une, tout en tenant compte de tous les paramètres qui peuvent entrer en jeu.
Les avantages fiscaux
Une SCI peut aussi faire bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Tout d’abord, les associés peuvent choisir d’être soumis à l’impôt sur le revenu ou de payer l’impôt sur les sociétés. Dans le premier cas, les associés agissent en tant que particulier, tandis que dans le second cas, c’est la société qui est imposée. Il est possible de choisir le moyen qui a le plus faible taux pour payer moins. Par ailleurs, si la société enregistre des pertes, ces dernières peuvent être déduites des revenus des associés jusqu’à une certaine limite. Par ailleurs, si des plus-values sont enregistrées lors d’une cession de parts, l’opération est exonérée d’impôt sur les plus-values si la revente se fait après 15 ans de détention. D’une manière générale, la valeur d’une part subit une décote de l’ordre de 10% par rapport à la valeur des biens que la société possède. Cela part du principe que les parts sont plus difficiles à vendre que le bien lui-même. Cependant, cela peut donc faire diminuer l’assiette de certains impôts, comme l’ISF ou Impôt de Solidarité sur la Fortune ou encore dans le calcul de divers droits à payer lors d’une transaction.
Les inconvénients d’une telle société
Le principal inconvénient d’une SCI est le fait que les associés sont responsables des dettes de la société, mais s’ils vendent leurs parts sociales, du moment que les dettes aient été contractées durant la période où ils étaient encore dans la société. Un créancier peut donc poursuivre un associé jusqu’au remboursement total de ses dus. Toutefois, avant de se tourner vers les associés, il doit d’abord utiliser tous les moyens possibles pour effectuer le recouvrement. Par ailleurs, il ne faut pas oublier qu’une société doit donc faire face à un fonctionnement assez lourd. En effet, il faut nommer un gérant, tenir une comptabilité régulière et se soumettre à diverses obligations qui n’auraient pas eu lieu d’être sans la création de la société. En outre, les associés sont des détenteurs de parts, mais ils ne sont pas propriétaires des biens immobiliers acquis par la société. Ils ne peuvent donc pas affecter en hypothèque un bien figurant dans le bilan d’une SCI. Par contre, il peut mettre ses parts en garantie si toutefois son bailleur l’accepte. Un autre inconvénient de la société civile immobilière est le fait que les parts soient plus difficiles à vendre qu’un immeuble. En effet, les acquéreurs cherchent plutôt un logement pour pouvoir en jouir. Quoi qu’il en soit, un groupe de personnes doit bien réfléchir et évaluer les différents avantages et inconvénients d’une SCI avant d’en créer une, tout en tenant compte de tous les paramètres qui peuvent entrer en jeu.
