Au niveau de sa constitution une SCI peut être constituée soit par acte sous seing privé ou alors par acte authentique, devant un notaire éventuellement. Il est obligatoire d’immatriculer une SCI au Registre du Commerce et des Sociétés, une fois que c’est fait la SCI est aussitôt dotée de la personnalité morale. Pour constituer une SCI il faut mettre en place des statuts qui doivent être approuvés par l’ensemble des associés. Ces statuts comprendront entre autre la mention de l’objet, de la forme de la société, de l’apport de chaque associé, du capital de la société, du système de répartition du résultat, des modalités de fonctionnement, du siège social et de la durée sociale (qui sera tout au plus de 99 ans). A noter aussi que pour la constitution d’une SCI il n’y a pas de capital minimum imposé et les apports peuvent être en espèces (numéraires) ou en nature (immeubles). Les associés de la SCI seront tous responsables des dettes sociales vis-à-vis des tiers mais à hauteur de leurs parts dans le capital. Il faut au moins deux personnes (physique ou morale) pour constituer une SCI, deux époux pourront par exemple être les seuls associés de la SCI. Sur le plan fiscal, la SCI est translucide, en d’autres termes à moins que les associés optent pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés (irrévocable) ils seront imposés distinctement.
La fiscalité d’une SCI est composée de deux types d’impôts : ceux qui entrent en vigueur lors de la mise n place de la SCI et ceux qui sont obligatoires pendant la vie de la société. Pour la première catégorie d’impôt il faut noter que lors de la mise en place d’une SCI, les associés doivent payer la TVA immobilière (19.6%) sur leurs apports qui sont des biens immobiliers neufs ou de moins de 5 ans. Pour la seconde catégorie d’impôts, c'est-à-dire ceux qui entrent en vigueur pendant la vie de la SCI, on a pour commencer l’imposition des revenus qui concerne l’impôt à prélever sur la part de bénéfice de chaque associé de la SCI. Les bénéfices seront alors déterminés selon les règles d'imposition applicables aux revenus fonciers si les associés sont des personnes physiques. A noter aussi que lorsqu’un associé a ses parts inscrites à l’actif d’une entreprise, alors la part de résultat qui lui revient dans la SCI est déterminée en se basant sur les règles fiscales propres à cette entreprise. Si les associés d’une SCI sont des personnes physiques et qu’il arrive que l’immeuble détenu par la SCI soit cédé, alors la plus-value est déterminée en fonction des règles des plus-values immobilières. Pour les associés qui auront inscrit leurs titres à l’actif d’une entreprise, la plus-value sera plutôt déterminée en fonction des règles des plus-values professionnelles. A noter en outre que dans le cadre d’une SCI, la transmission à titre gratuit relève du régime de droit commun. Cette transmission à titre gratuit peut être par exemple une donation, une donation-partage ou une succession (avec ou sans réserve d’usufruit). Pour terminer, notez que les parts de SCI seront comprises dans le patrimoine du contribuable si elles ne constituent pas des biens professionnels. Cela sera fait selon leur valeur au début de l’année d’imposition (1er janvier).
On notera pour terminer que la gestion d’une SCI peut être assurée par un seul ou plusieurs gérants, que ceux-ci soient rémunérés ou non. Ces gérants peuvent agir conjointement ou seuls selon ce que disent les statuts. Les pouvoirs des gérants de la SCI seront également déterminés par les statuts, lesquels statuts fixeront aussi les règles de majorité à appliquer pour les décisions importantes à prendre en Assemblée.
La fiscalité d’une SCI est composée de deux types d’impôts : ceux qui entrent en vigueur lors de la mise n place de la SCI et ceux qui sont obligatoires pendant la vie de la société. Pour la première catégorie d’impôt il faut noter que lors de la mise en place d’une SCI, les associés doivent payer la TVA immobilière (19.6%) sur leurs apports qui sont des biens immobiliers neufs ou de moins de 5 ans. Pour la seconde catégorie d’impôts, c'est-à-dire ceux qui entrent en vigueur pendant la vie de la SCI, on a pour commencer l’imposition des revenus qui concerne l’impôt à prélever sur la part de bénéfice de chaque associé de la SCI. Les bénéfices seront alors déterminés selon les règles d'imposition applicables aux revenus fonciers si les associés sont des personnes physiques. A noter aussi que lorsqu’un associé a ses parts inscrites à l’actif d’une entreprise, alors la part de résultat qui lui revient dans la SCI est déterminée en se basant sur les règles fiscales propres à cette entreprise. Si les associés d’une SCI sont des personnes physiques et qu’il arrive que l’immeuble détenu par la SCI soit cédé, alors la plus-value est déterminée en fonction des règles des plus-values immobilières. Pour les associés qui auront inscrit leurs titres à l’actif d’une entreprise, la plus-value sera plutôt déterminée en fonction des règles des plus-values professionnelles. A noter en outre que dans le cadre d’une SCI, la transmission à titre gratuit relève du régime de droit commun. Cette transmission à titre gratuit peut être par exemple une donation, une donation-partage ou une succession (avec ou sans réserve d’usufruit). Pour terminer, notez que les parts de SCI seront comprises dans le patrimoine du contribuable si elles ne constituent pas des biens professionnels. Cela sera fait selon leur valeur au début de l’année d’imposition (1er janvier).
On notera pour terminer que la gestion d’une SCI peut être assurée par un seul ou plusieurs gérants, que ceux-ci soient rémunérés ou non. Ces gérants peuvent agir conjointement ou seuls selon ce que disent les statuts. Les pouvoirs des gérants de la SCI seront également déterminés par les statuts, lesquels statuts fixeront aussi les règles de majorité à appliquer pour les décisions importantes à prendre en Assemblée.
