La situation du capital se tient au centre des opérations pour une SCI à capital variable. À la constitution de la société, aucun minimum n’est requis, mais un apport doit être effectué. Cependant, il n'est pas obligatoire de débloquer cet apport pour que la société soit créée. En outre, un apport peut se faire en numéraire, en nature ou en industrie. Une Société Civile Immobilière à capital variable possède l'avantage de permettre aux associés de sortir ou d’entrer facilement dans la société. Toutefois, même si un associé cesse de faire partie de la société, il reste tenu, durant cinq années, aux vues des associés et aux vues des tiers, ainsi qu'envers toutes les obligations existant au moment de sa retraite. Par ailleurs, étant donné que les parts sociales d’une Société Civile Immobilière à capital variable constituent des valeurs mobilières assez volatiles, il n'est pas possible de les mettre en hypothèque. Malgré cela, une prise de nantissement peut être envisagée, dans le cas où le détenteur de ces parts décide de les mettre en garantie pour couvrir un emprunt contracté auprès d'un établissement financier. Il faut noter également que les parts sociales de ce type de Société Civile Immobilière ne sont pas négociables sur une place de marché. Les opérations qui doivent s'effectuer sur ces parts doivent suivre les conditions définies dans les statuts.
Une SCI à capital variable permet aux associés de rester anonymes étant donné que leur nom n'apparaît pas dans les statuts. Il s'agit donc d’un moyen efficace pour placer de l'argent discrètement ou pour participer à un projet immobilier de manière anonyme. La discrétion peut être très utile dans certaines situations, comme pour les commerçants qui évoluent dans un marché fortement concurrentiel. Cependant, il ne faut pas oublier que les associés sont quand même connus des services fiscaux. Il ne faut donc pas espérer de payer moins d'impôts lorsque vous achetez des parts d'une Société Civile Immobilière à capital variable. L’un des objectifs d’une SCI à capital variable est aussi de faciliter le remaniement des parts des associés. En effet, il n'y a pas de formalités à effectuer mais une déclaration à faire lors d’une modification de capital. Pourtant, ces démarches peuvent engendrer des frais non négligeables. Il suffit juste de rédiger un procès-verbal pour inscrire les opérations effectuées. Par ailleurs, la variabilité du capital permet de faire évoluer plus facilement la société en fonction de ses besoins. Dans le cas d'un besoin de financement pour l'acquisition d'un nouvel immeuble, il est donc possible d'émettre de nouvelles parts sociales pour obtenir la trésorerie nécessaire pour la réalisation de l’opération.
Une SCI à capital variable fonctionne à peu près de la même manière qu'une SCI classique. Même au niveau de la création, de nombreuses similarités peuvent être constatées malgré l'existence de quelques subtilités. Ainsi, il faut d'abord effectuer une déclaration de la création de l'entreprise, accompagnée des statuts de la SCI à capital variable. Un procès-verbal de nomination du ou des gérants est aussi nécessaire dans le cas où ils n'ont pas été désignés dans les statuts. Par ailleurs, le gérant doit fournir une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation ainsi que divers documents administratifs comme la copie d'une pièce d'identité. La société doit aussi justifier la jouissance du lieu où elle a établi son siège social comme la copie du bail commercial ou la convention de mise à disposition d'un local. Une Société Civile Immobilière à capital variable a une plus grande marge de manœuvre pour réaliser des transactions immobilières. En effet, il lui est plus facile d’agrandir son patrimoine en recrutant de nouveaux associés. Toutefois, il faut disposer d'un projet sérieux et rentable pour attirer les investisseurs. D'une manière finale, le fait de détenir des parts d'une SCI à capital variable peut être plus rentable, à condition qu'il y ait une bonne gestion.
Les objectifs d’une telle société
Une SCI à capital variable permet aux associés de rester anonymes étant donné que leur nom n'apparaît pas dans les statuts. Il s'agit donc d’un moyen efficace pour placer de l'argent discrètement ou pour participer à un projet immobilier de manière anonyme. La discrétion peut être très utile dans certaines situations, comme pour les commerçants qui évoluent dans un marché fortement concurrentiel. Cependant, il ne faut pas oublier que les associés sont quand même connus des services fiscaux. Il ne faut donc pas espérer de payer moins d'impôts lorsque vous achetez des parts d'une Société Civile Immobilière à capital variable. L’un des objectifs d’une SCI à capital variable est aussi de faciliter le remaniement des parts des associés. En effet, il n'y a pas de formalités à effectuer mais une déclaration à faire lors d’une modification de capital. Pourtant, ces démarches peuvent engendrer des frais non négligeables. Il suffit juste de rédiger un procès-verbal pour inscrire les opérations effectuées. Par ailleurs, la variabilité du capital permet de faire évoluer plus facilement la société en fonction de ses besoins. Dans le cas d'un besoin de financement pour l'acquisition d'un nouvel immeuble, il est donc possible d'émettre de nouvelles parts sociales pour obtenir la trésorerie nécessaire pour la réalisation de l’opération.
Le fonctionnement d’une telle société
Une SCI à capital variable fonctionne à peu près de la même manière qu'une SCI classique. Même au niveau de la création, de nombreuses similarités peuvent être constatées malgré l'existence de quelques subtilités. Ainsi, il faut d'abord effectuer une déclaration de la création de l'entreprise, accompagnée des statuts de la SCI à capital variable. Un procès-verbal de nomination du ou des gérants est aussi nécessaire dans le cas où ils n'ont pas été désignés dans les statuts. Par ailleurs, le gérant doit fournir une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation ainsi que divers documents administratifs comme la copie d'une pièce d'identité. La société doit aussi justifier la jouissance du lieu où elle a établi son siège social comme la copie du bail commercial ou la convention de mise à disposition d'un local. Une Société Civile Immobilière à capital variable a une plus grande marge de manœuvre pour réaliser des transactions immobilières. En effet, il lui est plus facile d’agrandir son patrimoine en recrutant de nouveaux associés. Toutefois, il faut disposer d'un projet sérieux et rentable pour attirer les investisseurs. D'une manière finale, le fait de détenir des parts d'une SCI à capital variable peut être plus rentable, à condition qu'il y ait une bonne gestion.
