La fiscalité pour une SCI diffère selon la nature de la société. Pour le cas d’une SCI de jouissance à temps partagé ou d’attribution, la société ne perçoit pas de revenus locatifs, mais elle doit juste faire une déclaration de cette absence de revenu. Toutefois, étant donné qu’elle n’a pas de revenus à déclarer, les charges qu’elle supporte ne sont donc pas déductibles. Par contre, pour une société qui génère des revenus, il faut tenir compte du fait qu’elle n’a pas une vocation commerciale. De ce fait, elle ne doit pas publier ses comptes, mais elle doit quand même tenir une comptabilité régulière et établir une déclaration annuelle de résultats ainsi que la répartition de ses bénéfices ou pertes. Ce sont les associés qui sont alors assujettis à l’impôt sur les revenus et non la société. Lorsqu’une société civile immobilière procède à la vente d’un de ses biens, la plus-value éventuelle dégagée par l’opération est taxée au même régime que pour les particuliers. Elle est exonérée de cette taxe si le bien vendu a été détenu pendant plus de 30 ans. Cette durée a été de 15 ans auparavant, mais une réforme l’a portée à 30 ans en 2011.
Les associés d’une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu. Etant donné que l’objet principal d’une telle société est la gestion d’un bien immobilier et que les revenus qui en découlent proviennent donc de l’exploitation de ce bien, ils sont donc considérés comme des revenus fonciers et sont traités comme tels. Il faut noter que les associés perçoivent ces revenus à titre de dividende. Dans le cas où l’associé est une personne morale c’est-à-dire une entreprise ou une société, les bénéfices reçus à travers la SCI sont imposés suivant le régime adopté pour cette entreprise. Une société civile immobilière peut aussi opter pour une imposition de ses revenus à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, les associés ne sont plus redevables à leur titre d’un impôt sur le revenu sur les dividendes qu’ils perçoivent. Généralement, les associés évaluent les montants à payer dans les deux options et choisissent la solution la plus avantageuse. Ce choix constitue un des avantages fiscaux d’une SCI. Par ailleurs, ce type de société est aussi redevable de la contribution sur les revenus locatifs ou CRL lorsque l’un au moins de ses associés est assujetti à l’impôt sur les sociétés. La contribution économique territoriale ou CET est également due par une société civile immobilière lorsqu’elle loue ses biens pour un usage professionnel.
Même si les parts sociales d’une société civile immobilière ne sont pas négociables, il est quand même possible de les céder à d’autres personnes en respectant les conditions imposées par les statuts. Lors de cette transaction, l’acquéreur doit s’acquitter d’un impôt de l’ordre de 5%. En revanche, le vendeur doit payer l’impôt sur les plus-values lorsqu’une augmentation de valeur a été constatée. Toutefois, il est exonéré de cet impôt s’il a détenu les parts pendant au moins 30 ans. Il est aussi possible que les associés décident de vendre un bien au lieu des parts. Dans ce cas, c’est la société qui est redevable de l’impôt sur les plus-values. Par ailleurs, un associé peut également transmettre ses parts par donation. Dans ce cas, il doit payer les mêmes droits qu’en cas de transmission par succession. Les droits à payer sont calculés en fonction de la valeur des parts au jour de la donation. Pour déterminer la valeur d’une part, il faut additionner le montant du capital à la valeur de tous les biens que la société possède. Par contre, il faut soustraire les dettes et le résultat obtenu est divisé par le nombre de parts. Pour éviter les conflits ou les contestations, il est préférable de faire évaluer les parts par un expert ou même par le président du tribunal de grande instance.
L’imposition des revenus
Les associés d’une SCI sont soumis à l’impôt sur le revenu. Etant donné que l’objet principal d’une telle société est la gestion d’un bien immobilier et que les revenus qui en découlent proviennent donc de l’exploitation de ce bien, ils sont donc considérés comme des revenus fonciers et sont traités comme tels. Il faut noter que les associés perçoivent ces revenus à titre de dividende. Dans le cas où l’associé est une personne morale c’est-à-dire une entreprise ou une société, les bénéfices reçus à travers la SCI sont imposés suivant le régime adopté pour cette entreprise. Une société civile immobilière peut aussi opter pour une imposition de ses revenus à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, les associés ne sont plus redevables à leur titre d’un impôt sur le revenu sur les dividendes qu’ils perçoivent. Généralement, les associés évaluent les montants à payer dans les deux options et choisissent la solution la plus avantageuse. Ce choix constitue un des avantages fiscaux d’une SCI. Par ailleurs, ce type de société est aussi redevable de la contribution sur les revenus locatifs ou CRL lorsque l’un au moins de ses associés est assujetti à l’impôt sur les sociétés. La contribution économique territoriale ou CET est également due par une société civile immobilière lorsqu’elle loue ses biens pour un usage professionnel.
L’imposition à la vente des parts sociales
Même si les parts sociales d’une société civile immobilière ne sont pas négociables, il est quand même possible de les céder à d’autres personnes en respectant les conditions imposées par les statuts. Lors de cette transaction, l’acquéreur doit s’acquitter d’un impôt de l’ordre de 5%. En revanche, le vendeur doit payer l’impôt sur les plus-values lorsqu’une augmentation de valeur a été constatée. Toutefois, il est exonéré de cet impôt s’il a détenu les parts pendant au moins 30 ans. Il est aussi possible que les associés décident de vendre un bien au lieu des parts. Dans ce cas, c’est la société qui est redevable de l’impôt sur les plus-values. Par ailleurs, un associé peut également transmettre ses parts par donation. Dans ce cas, il doit payer les mêmes droits qu’en cas de transmission par succession. Les droits à payer sont calculés en fonction de la valeur des parts au jour de la donation. Pour déterminer la valeur d’une part, il faut additionner le montant du capital à la valeur de tous les biens que la société possède. Par contre, il faut soustraire les dettes et le résultat obtenu est divisé par le nombre de parts. Pour éviter les conflits ou les contestations, il est préférable de faire évaluer les parts par un expert ou même par le président du tribunal de grande instance.
